元宇宙:元宇宙合規報告（七）虛擬房地產

在社會一般觀念中，扎根一座城市最有力的方法是買一套房，而現在進入原宇宙最直接的辦法，就是在元宇宙中買一塊地。我們正在以自己能理解的方式去建造元宇宙，并在其中生活。

根據區塊鏈數據研究公司DappRadar最近提供的報告，在2021年11月22日至11月 28日期間，虛擬房地產交易在Sandbox、Decentraland、CryptoVoxels 和Somnium Space四個建立在以太坊區塊鏈上的頭部元宇宙平臺上異常活躍。一周之內共發生了約6,000多次虛擬房地產交易，總計價值達到1.058 億美元。其中，Sandbox以8656萬美元的價格占據了虛擬房地產市場的最大份額，Decentraland占1553萬美元，CryptoVoxels和Somnium Space則分別以268萬美元和110 萬美元位列其后。

從上述虛擬房地產交易額數據中，我們可以得到兩個基本信息：（1）元宇宙也分三六九等，不僅競爭激烈，而且二八效應明顯。（2）也許元宇宙土地買賣將是NFT領域的下一個熱門。那么，在我國是否可以合法地銷售和買賣元宇宙虛擬房地產？今天颯姐團隊就和大家聊一聊這個問題

上海發布文旅元宇宙新賽道行動方案，力爭2025年產業規模突破500億元:金色財經報道，從上海文旅局獲悉，《上海市打造文旅元宇宙新賽道行動方案（2023-2025年）》已正式發布。力爭到2025年，上海“文旅元宇宙”品牌初步打響，產業規模突破500億元，形成2-3個新內容創制產業集聚發展區。上海市文化和旅游局黨組書記、局長方世忠表示，以上述行動方案為戰略牽引，上海將全面開啟文旅元宇宙新賽道，啟動實施數字文旅新基建、技術工具新突破、文旅元宇宙新場景、數字藝術品新賽道、沉浸互動新內容等五大專項行動。[2023/6/23 21:55:12]

筆者一直堅信，入坑新事物之前先做學習和了解是一個好習慣，換言之，無論面對多大的誘惑，在把真金白銀砸下去前，我們一定要了解即將買到的東西是什么。

根據虛擬房地產交易最活躍的平臺之一Decentraland的官方定義，虛擬房地產（Land）指的是一種根據智能合約，在以太坊區塊鏈上創建并維持的不可替代的虛擬資產（Non-fungible digital asset）。每塊虛擬房地產地塊都以唯一的x、y坐標表示，每塊虛擬房地產的令牌上（Token）都包含地塊坐標、所有者信息、內容描述文件、地塊編號以及其他購買者和土地提供者協商一致的內容。

萬事達卡：專注于加密卡、支付和元宇宙等5大加密領域:金色財經報道，萬事達卡近日概述了其重點研究的5個領域，旨在“將加密貨幣變成日常支付方式”，這5個領域為加密卡、加密服務、支付、萬事達卡加密網絡的加密貨幣，以及元宇宙/NFT 。

在加密卡方面，萬事達卡今年在全球內宣布了幾十個新的加密卡項目；加密服務上，萬事達卡擴大了加密咨詢業務并通過收購Ciphertrace推出了新型加密監控產品；支付方面，萬事達卡與Paxos、Circle、 Evolution和Uhold等合作研發將加密貨幣轉換為法定貨幣的技術；加密網絡上，萬事達卡將受批準的數字資產引入其加密網絡；元宇宙/NFT方面，萬事達卡發展加密合作伙伴關系以支持NFT和元宇宙。例如，Coinbase用戶可以用萬事達卡支付NFT。（Bitcoin.com）[2022/10/14 14:27:42]

從技術角度和實際應用的角度來看，Decentraland售賣的虛擬房地產本身就是一個NFT，但在定義和描述中我們可以發現，Decentraland卻刻意回避了明確將其定義為NFT，那么虛擬房地產到底是什么？

王思聰入局數字藏品，控股公司投資成立元宇宙公司推藏品，單品發行總價值近250萬:金色財經報道，上海薄荷鎮藝術科技有限公司已上線名為“名堂MintTown”的平臺，據天眼查APP，王思聰通過參股上海香蕉計劃娛樂文化有限公司，間接持有薄荷鎮股份。薄荷鎮成立于2022年8月15日，注冊資本200萬人民幣，王思聰持有香蕉娛樂公司27%的股份。　MintTown即將發售創始藏品，售價為499元，將發行5000份，其中市場流通4000份，即創始藏品發行總價值已達到249.5萬元。在其官方路線圖中提到，將于11月開放藏品流轉。在上鏈方面，“名堂 MintTown”提到，已成為華為云數字資產鏈的首批使用者。其介紹，華為云數字資產鏈已協助數百余家公司搭建了自己的元宇宙和數字藏品平臺，已有超百萬件數字資產在華為云數字資產鏈上進行發行。[2022/10/11 10:30:36]

筆者認為，吸引消費購買的絕不只是一個看起來樸實無華的平面地塊圖NFT，其本質上元宇宙公司宣傳的和消費者實際想要購買的，是元宇宙本體的一部分或某種永久、任意DIY這部分元宇宙的權利。虛擬房地產是此概念的外在表達形式，而NFT則是現有的最好的實現方式。

扎克伯格：元宇宙是一個巨大的機會，它將釋放千億甚至萬億美元的價值:金色財經消息，在Meta的第二季度財報電話會議上，Meta首席執行官扎克伯格表示，元宇宙相關業務的損失可能會持續數年，直到VR應用程序及其元宇宙平臺足夠成熟。他說：“出于多種原因，元宇宙是一個巨大的機會。我現在更加強烈地感覺到，隨著時間的推移，開發這些平臺將釋放數千億美元，甚至數萬億美元。”

他還表示，元宇宙顯然是未來幾年的一項非常昂貴的工作，“我相信我們會很高興我們在構建這個過程中發揮了重要作用”。（Cointelegraph）[2022/7/28 2:43:13]

元宇宙本身是否可以拆分為不同大小的部分進行售賣？這是一個值得討論的問題，筆者并不贊同將元宇宙虛擬房地產視為元宇宙本身的一部分。

一者，如果是作為下一代互聯網形式存在的元宇宙，其不應當也不可能被拆分為不同部分，任何人、任何組織和國家都不可能對元宇宙主張所有權，甚至不可能對元宇宙的某一部分主張所有權；

元宇宙基礎設施公司Element.Black宣布其香港分公司獲得數碼港投資:6月14日消息，元宇宙基礎設施公司 Element.Black 宣布其香港分公司獲得數碼港投資，Element.Black 香港分公司也將于 8 月落戶數碼港。

數碼港是一個創新數碼社群，匯聚超過 1,650 間初創企業和科技公司，其愿景是成為數碼科技樞紐，為香港締造新的經濟動力。[2022/6/14 4:26:39]

二者，元宇宙空間與現實空間不同，理論上元宇宙可以是無限巨大的，其土地或空間不具備現實世界土地資源的稀缺性，如果將虛擬地產視作元宇宙本身的一部分，其價值是難以衡量且不穩定的。因此，筆者認為，如果將虛擬房地產NFT看作一種可以任意DIY元宇宙的權利，似乎更加符合當下的實際。

當前，在我國并沒有明確的法律或行政法規禁止元宇宙虛擬房地產的正常交易。在一般情況下，針對私權利而言可以遵循“法無禁止即允許”的原則，在不違反其他現行有效的法規和公序良俗的前提下，正常交易元宇宙虛擬房地產。

但這樣的推定并不是萬無一失的，在現行的穿透式監管下，颯姐團隊認為，針對元宇宙虛擬房地產的交易或類似概念產品的推出需要慎之又慎，元宇宙企業在正常經營中，尤其需要避免觸碰監管紅線。在滿足一定條件的情況下，可以慎重推出元宇宙虛擬房地產或類似的產品。

防炒作和金融化是監管的紅線，也是幣圈一個老生常談的問題。元宇宙虛擬房地產無論是作為元宇宙本身來售賣還是作為某種財產性權利，一旦開始炒作或淪為某種金融產品和融資工具，就存在著危害社會秩序、經濟安全的可能。

作為一個安土重遷的民族，對土地的迷戀和執著是流淌在我們文化血液中的DNA，任何事物只要被冠以“土地”“房產”或“不動產”之名，輕易就能吸引我們的眼球，甚至令我們為之“上頭”。

作為普通商品的元宇宙虛擬房地產并不可怕，其本質上僅是一種稍有不同的NFT產品，但炒作和金融化正是憑借著“房地產”這一讓人上頭的概念，才擁有了廣闊的炒作空間。目前，海外元宇宙虛擬房地產市場正在炒作下呈現出不理智的一面：據媒體報道，The Sanbox上的一塊土地初始價格為99.9美元，經過三次轉手后，價格達到了6.8萬美元，漲幅超過680倍。

2021年11月25日，Decentraland地圖上的一塊“時尚街”虛擬地產以243萬美元（約1552萬元人民幣）的價格售出，這塊土地換算后相當于565.7平方米。根據海外區塊鏈數據統計網站的計算，Decentraland每平方英尺房價大約為400美元，而舊金山實體房屋的單價則為1200美元/英尺。

逼近實體房價的虛擬地產引發無數跟風入場的盲目投資者，但我們不忘了，虛擬房地產并不具有現實房產的穩定保值功能。歷史教訓告訴我們，韭菜總是多過割韭菜的人，泡沫一旦破裂，只會留下一地雞毛。也正是因此，防范元宇宙虛擬房地產的不當炒作和金融化是合法合規的第一要義。

不當的炒作元宇宙虛擬房地產或將其金融化并以此融資，視情節而定，有可能構成行政違法，嚴重的可能還會產生刑法風險。

由于NFT亦屬于代幣（Token）的一種，利用具有強金融屬性的元宇宙虛擬房地產NFT進行融資的行為，有可能在穿透式監管下被認定為嚴重擾亂了經濟金融秩序的非法金融活動，進而構成2017年央行等發布的《防范代幣發行融資風險的公告》中所禁止的ICO行為。

另外，在刑事方面，炒作元宇宙虛擬房地產，利用其融資的行為還有構成集資詐騙罪和非法吸收公眾存款罪的風險。根據我國《刑法》第一百九十二條之規定，集資詐騙罪指的是以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的行為。即行為人以非法占有為目的，通過虛構事實或隱瞞真相等詐騙方法，違法向公眾募集資金。

認定集資詐騙罪，最重要的有兩個關鍵點，即客觀上行為人是否采用了虛構事實、隱瞞真相的方法，主觀上是否有非法占有他人財產的目的。因此，如果利用虛擬房地產集資后未將資金實際投入其中或實際投入比例與所集資金明顯不成比例，就有構成集資詐騙罪的可能。

至于非法吸收公眾存款罪，根據《刑法》第一百七十六條之規定，該罪指的是非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。具體而言，要構成非法吸收公眾存款罪，需要滿足《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條中的四個條件：（1）未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金；（2）通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；（3）承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；（4）向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

在炒作和利用元宇宙虛擬房地產進行集資、融資使其金融化的過程中，是否具備還本付息或者給付回報等利誘性條件有可能在司法實踐中是比較有爭議的，但即使如此，我們也需謹慎對待元宇宙虛擬房地產的炒作和金融化。歸根結底，現實中的房子是用來住的，虛擬世界的房子也不應該用來炒。

當前正處于Web3.0發展的關鍵時期，大量的資金尋求新概念、新商業、新產品的投資出口。元宇宙作為包含了區塊鏈、人工智能、AR/VR等迷人新技術的風口，資本的快速進入一路推高了虛擬房地產的價格。

但我們要意識到，虛擬房地產尚處于早期階段，用戶體驗較為一般，且價值波動較大，監管也并不明確。因此，元宇宙公司在推出虛擬房地產或類似概念產品時，應當更加注重合規問題，以免引發法律風險。

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