ETH:我在上海賣豪宅：頭部中介年入千萬

前不久，著名導演馮小剛及妻子徐帆以1.18億港幣售出位于中國香港中半山富匯豪庭的大戶型豪宅，持有13年后，該豪宅漲幅翻倍，售出后賬面賺6000萬港幣。但是，業內人士看來，持有13年的房產有這樣的收益率其實并不算高。

今年以來，經歷過短暫的小陽春之后，二季度國內樓市進入低谷期。樓市的低潮，也滲透到了豪宅市場。據《第一財經》的報道，“從2019年到2022年上半年，高價房市場已堅挺了三年多，如今終于走到了下行周期，尤其是頂級豪宅，無論是一手還是二手，成交量均大幅度下滑。”

從疫情三年的暴漲，到眼下的理性回歸，高端住宅的波動，與高凈值人群的投資偏好和財富流動緊密相關。

34歲的黃昭棋，是在上海高端樓市經營12年的豪宅中介。他告訴「后浪研究所」，身邊的很多客戶都在出售豪宅，大多用于企業回血。

他見證了上海豪宅市場的分化與成形，親歷了疫情前豪宅市場的低迷，共享了三年疫情期間豪宅市場的狂歡。他自己也經歷了從白手起家開始的階層躍遷：跟上海最頂級的富人群體打交道，在一處又一處豪宅的流轉間實現自己的財富積累。

與財富打交道久了，財富也不再是籠統的概念和模糊的數字，對黃昭棋而言，財富開始變得具體而有形。丈量財富的標準是陽臺的夜景，是后花園的面積，是懸浮的圈層，是大宗交易中的博弈，以及一念之間的躍遷與跌落。

以下是黃昭棋的講述。

黃昭棋

“買漲不買跌”

今年的豪宅不好賣了。

尤其是最近，豪宅市場的掛牌量也多了很多，打個比方，上海華府天地那個盤之前可能掛出來的也就一兩套，現在有六七套。像前幾年上海400平米的豪宅一房難求，最近400平米的也多起來了，大概幾十套這樣。

很多豪宅都在降價，雖然大幅度的降價還沒有，但是10%、20%的概率還是有的。去年豪宅市場的成交速度是很快的，客戶也沒那么猶豫，現在房價跌了，大家都是買漲不買跌，成交一個單子還是很難的。

我最近也在跟我的客戶聊，其實超級富豪的日子是不受影響的，所謂的超級富豪，我覺得身價至少在50億以上的，那種5000萬以上到幾十億之間的普通富豪，他們現在活得就比較難了。我身邊接觸的業主大多是企業經營不下去了，才被迫賣自己的豪宅，我覺得現在市面上十套豪宅有六七套是這樣。

香港立法會議員：虛擬資產交易所牌照申請踴躍，ATS牌負責人薪酬上漲:8月14日消息，據明報新聞網報道，香港監管機構確立虛擬資產監管架構后，業界對申請虛擬資產牌照申請踴躍。立法會議員李惟宏表示，由于市場供不應求，7號牌（ATS，自動交易系統）負責人員（RO）薪酬水漲船高。據他了解，目前持有相關牌照者的正常月薪水平通常介乎10萬至20萬元左右，亦有若干人員在求職中。他建議，為有效紓緩情況，建議容許7號牌持牌人與業界專家共同經營，同時加強培訓去滿足業界在開發虛擬資產領域的人力需求。[2023/8/14 16:24:41]

現在賣的大部分豪宅的房東都有很高的抵押，購買的時候都是做的經營性貸款，豪宅沒有上漲空間了，又急于拿這套房子變現去還貸款，如果你后面去賣的話，就掙不到那么多錢了。現在看來他們這個錢也沒落袋，都是補窟窿去了。雖然現在豪宅市場不是特別好，但是聰明的富豪還是會把錢放在房子上，關鍵時候房子能救他的命。

綠城黃浦灣的一套458平米的豪宅，疫情期間最高的報價是2個億，現在那套豪宅成了不良資產被拍賣，起拍價才1.28億，在報價上就少了6000多萬，我覺得這套房子能拍到1.5億、1.6億差不多。還有很多類似的不良資產也在拍賣了。

其實上海豪宅的行情在疫情期間是漲過的，好一點的豪宅價格都翻了兩三倍。前兩年國內的疫情管控比較好，大量的國外購買力回流，本身豪宅也比較稀缺，導致這幾年豪宅一漲就是幾千萬。

我的一個客戶，工薪階層，最開始用900萬買了一套復興瓏御的房子，兩三年后再賣正好趕上豪宅漲價，那套房子直接漲到3000多萬，套現后又去“打新”翠湖天地，打中了一套五六千萬的豪宅，現在這套房的市場價是1.2億至1.3億，短短幾年，我的這個客戶就實現了階層躍遷。

但是市場經濟是一條拋物線，你不可能永遠漲，大環境不好的話，漲上去的價格勢必要回調，其實現在就是一個博弈的時候，大家都在等一個信號，等著另外一個頂級富豪出來高位接盤。

黃昭棋的老家

2011年我帶著500塊錢來到了上海，我住的那個房子被隔成7間，我住在廚房的位置，四五平米大。

剛入行的時候，我在一家專門做中高端住宅的中介公司賣房子，主要做市中心的房源，價格都比較高。以前是沒有豪宅概念的，普通住宅和豪宅的區別沒那么明顯，只能說豪宅是好一點的房子。同樣的地方，隔條馬路，以前可能豪宅比普通住宅的單價貴個三四萬頂天了，現在的話可能有幾十萬的差距，總價得差幾個億。

俄羅斯或將于八月開始測試CBDC:金色財經報道，俄羅斯有望在幾周內開始測試其數字盧布，中央銀行數字貨幣（CBDC）。一項賦予中央銀行數字貨幣法律權力的法案于周三獲得俄羅斯最高立法機構聯邦委員會的通過，該法案仍需總統普京的簽署才能生效。如果法案獲得普京的簽署，數字盧布的測試將從8月1日開始。如果法案獲得批準，俄羅斯將成為全球范圍內迄今為止最大的CBDC采用國之一。[2023/7/20 11:06:27]

那會剛好又碰上上海出了限購政策，樓市行情不好。我就天天去馬路上攔車發傳單，感覺自己像個乞丐一樣，還是有點丟人的。

那個時候的自己就是個井底之蛙，喜歡跟人抬杠，覺得自己老牛了，誰都瞧不上，也沒見過世面，不知天高地厚的，可能你會覺得開個100萬的車就牛到天花板了，但是你見過世面之后就發現你的認知顛覆了你的三觀，別人一晚上吃個飯喝個酒花個幾百萬，你可能一輩子也賺不了幾百萬。

機緣巧合之下，我兩個月就開單了，賣了一套四五百萬的房子，基本工資從1700漲到了2500，但是干了一年多，實在干不下去了，我崩盤了。那個時候我也比較活絡，也勤快，我的一個客戶讓我去他那上班，但還是不行，每個月兩三千塊錢，這不是我想要的工作。正好我們公司的副總要賣一套古北的房子，我就這樣又回去賣房了。

我想我這次絕對不能再崩盤了。好在我滿血復活歸來以后很快就開單了，賣出去一套1500萬的房子，因為是我師父幫我談的，最后我拿了2萬塊錢。

那個時候我的專業水平還很差，關于交易、稅費、限購政策什么的我都不太清楚，協議我都不會寫，我只有靠我的個人魅力。

你要想開單，首先得讓客戶信任你。我這個人腦子還是比較清楚的，我會用逆向思維做很多東西。比如，我在介紹房子的時候喜歡告訴別人房子的缺點，客戶也不傻，你不如直接告訴他，因為沒有十全十美的房子。

80%的經紀人都不會做資料的，就憑一張嘴，但我會在每次帶看的時候精心準備好資料，我還會把我的頭像打印在封面，有時候他看完房子之后會問你，你有個資料讓他翻開直接就能看。

我還會展現我的運動天賦。很多中介會坐客戶的車子去小區，我一般都不坐客戶的車，如果帶看別墅的話，我都是在前面跑，讓客戶的車跟著我，因為我跑得足夠快。

看完房以后我還會給客戶發一條感恩的短信，我也會講我的人生經歷給他聽，我是從農村出來的怎樣怎樣，大家會覺得我一個農村出來的小伙子來上海打拼不容易，但他沒有悲觀，反而憑自己的努力越來越好，打感情牌嘛，這樣很多人比較欣賞我，我覺得人心就是這樣，他能感受到我的真誠，客戶認可我的人品，對我的做事風格有所了解之后，開單只是順其自然的事。

BaFin警告Coinbase德國公司注意商業違規行為:金色財經報道，德國聯邦金融監管局（BaFin）發布公告稱，CoinbaseGermany違反《德國銀行法》規定的標準。該法案第25a（1）節規定公司保持風險承受能力、充足的人員配置、應急管理機制（如IT系統）和透明的員工薪酬制度（包括管理層）的要求。據悉，CoinbaseGermany去年獲得BaFin的許可證，可以在該國提供加密托管服務。[2022/11/8 12:34:00]

2014年我碰到一個客戶，他要投資辦公樓，我就把市場上所有能做的項目都匯總了一下，郵件給他，最后成交了一個8000萬的單子，那是我自己開出的第一個大單。

那筆成交讓我在公司一戰成名，當時我們公司有三五千人，部門都很全，簽約有簽約的人，售后有售后的人，法務有法務的人。那個時候自己的實力還不強，專業知識也很薄弱，成交這么大單子有一定的運氣在。

當時提成下來的時候是挺興奮的，扣稅都扣了近十萬，后來我拿著這筆錢去中國香港澳門玩了一圈。雖然我賣房子，但是對買房子是沒什么概念的。我喜歡車，就去買車，給自己買了一輛奔馳。

黃昭棋和他的車

我覺得你要賺錢，也要學會怎么花錢。我雖然敢花錢，但我從來不亂花錢，畢竟家里條件不允許，小時候也吃過苦，存錢的概念還是有的。

后來我在的那家公司被收購了，覺得自己再待下去只會被束縛，那會我們成交一個單子的傭金不是3%，還是2%，但是公司還要分走一半，給信息方、鑰匙方、獨家委托方、助攻方等等，最后分到你個人的稅后最多就是傭金的25%，覺得自己再怎么努力也就賺那么多錢。

當時我的人脈也積累得差不多了，2018年就決定出來創業了，自己成立了一個中介公司。當時的市場比較平穩，房價沒有大漲。我這個人就是逆向思維，市場不好的時候十有八九人都轉行了，但是對我而言我少了一個競爭對手，那是不是我的機會就多了，加上你本身足夠專業的話，其實你可能會比市場好的時候賺的更多。

豪宅中介的門檻相對來說是比較高的，你想想，我們賣的不是白菜，不是農夫山泉，賣的是上億的頂級豪宅。我們現在招人要看綜合素質，看你的學歷、形象等等，最主要的是你要能開單，還要有賺錢的欲望。

賣豪宅這些年，我買了房，買了車，有了自己的公司，正在向自己期待的那個高度努力。

我只能大概講下豪宅中介的收入，我們整個行業是這樣的：80%的人是一年10到20萬的一個狀態，10%的人可能在50萬左右，3%到4%應該會有一個年薪百萬，然后1%到2%可能會到500萬，牛的人可能會一年一兩千萬、兩三千萬或者更高。

Coinbase股價攀升13％，創7月5日以來盤中最大漲幅:金色財經報道，美股開盤，加密貨幣交易所Coinbase股價攀升13％，創7月5日以來盤中最大漲幅。[2022/7/18 2:21:08]

地段、戶型、圈層與風水

2020年我就開始做自媒體，去各處豪宅拍視頻。這兩年我拍遍了上海的豪宅，也看過北京、中國香港的豪宅，接下來我還會去別的國家看看。

我做自媒體在上海來說是比較早的，我在行業內的口碑，人脈都不錯，房東還是比較配合的，有的房東會比較介意隱私，不讓拍。

以前我們獲取客戶的時候，很多是用低價先把客戶的電話號碼騙進來，再帶客戶去看房子，客戶的損失率是蠻大的。我很討厭這種方式。自媒體現在是我非常重要的一個獲客渠道。

很多客戶會看我的視頻，對你的認知和風格都是有好感的，見面再溝通的話，覺得你很實在，那與其找別人買房，還不如找你，并且你又很專業，有錢人的時間也是很寶貴的，你要去人海中找個非常專業的人是很難的。所以，現在如果不是在維護房源或者帶看，我都在拍視頻。

黃昭棋的視頻號個人主頁

創業沒多久我就賣出去一套六七千萬的房子，那個時候第一波豪宅已經開始漲起來了。從2020年疫情開始以后，豪宅又猛漲，我們就開始賣真正的頂級豪宅了。

我做自媒體以后看了很多豪宅，第一次踏入豪宅的時候，人會莫名地興奮，心跳會砰砰加速。我這個人雖然不會像別人一樣表現出震驚，但我內心感受還是很震撼的。站在這個陽臺上真的會有種上帝視角，你會看到，“哇”，夜色真的很漂亮，感覺有錢真好。有的房子光裝修就會花很多錢，像華洲君庭的房子，總價9個多億，裝修就要1個億。

我第一次去的豪宅是湯臣一品，湯臣一品對我而言一直是個傳說。雖然它是20年前造的產品了，但現在上海依然沒有一個產品可以超越它，可以說是豪宅鼻祖，很多經紀人可能做一輩子都進不去這個大門。

湯臣一品不僅牛在地段，戶型，還有它所在的圈層。如果是一般的豪宅樓盤，可能5000萬就可以入門了，但是湯臣一品最小的戶型是434平，最大的1206平，意味著你要買這個小區的門檻價，就至少要1.3億，所以它的總價決定了圈層。

富人對圈層看的特別重。你要知道真正有錢的人都很珍惜自己現在擁有的一切，大家層次都差不多的話，可能你的包包放在家門口都沒人拿。你肯定不希望住在一個樓下就是貧民窟的地方，你這邊住了一個連房租都交不起的人，你會不會恐懼？而且，你有錢了你享受快樂的時候你也不想露富。

Curve上stETH與ETH兌換比例跌至1:0.9367，傾斜程度有所緩和:金色財經報道，據Curve頁面顯示，stETH與ETH兌換比例跌至1:0.9367。當前池內擁有114,804.22枚ETH(18.44%)，507,649.03枚stETH(81.56%)，流動性池比例傾斜程度有所緩和。[2022/6/20 4:40:27]

你說住在這樣一個小區一定有財富故事碰撞出來嗎？我的回答是，有的。沒有永遠的朋友，只有永遠的利益，我最近收獲的兩句話感觸蠻深的，就是跟窮人談錢，跟富人談感情，人性就是這樣。

除了圈層之外，十個富人買房有七八個都要找人看風水，看房子的風水跟他的八字合不合。比如他看中了一套房子，會先讓風水師幫他看看，如果風水師說不行，那就再見了。有時候我覺得高樓層的房子好，但是客戶會愿意選低樓層的，因為低樓層的風水跟他配。

風水這個東西就是信的人越信。他信這個東西，風水師的話語權就很大，但我是不信這個的。我是賣房子的，我看房子的感覺，這個房子進去了讓我舒服，然后價格也合適，我就可以買。有些房子你看上去就很壓抑，你說南面給你造棟高樓看出去視野就擋住了，然后一進門就是廁所這種，你就感覺不好。家是你放松的港灣，你到了這個地方肯定要讓你心情舒服，如果你回家了還難受，那你的財運什么的都會有損耗。

豪宅交易，金錢博弈

有客戶找上來的時候，最理想的狀態是先讓客戶跟我們聊天，聊聊預算、裝修喜好、地段偏好等等，把他的需求盤清楚，我對上海所有的豪宅優點、缺點、價格、之前的成交記錄等非常清楚，聊好需求之后自動匹配合適的房源，這樣的話成交個客戶太簡單了。但是現實是客戶的防備心理太重，他不會跟你講很多東西，他要讓你去猜。

我碰到有一部分客戶上來就要看房子，但我會跟他講，你留半個小時我們坐下來喝杯咖啡聊一聊，你要給我機會跟你聊，不然我不知道你的想法，沒辦法幫你找到合適的房子。有的人會，但有的人就不會，他就是要直接看。

現在帶看豪宅是要驗資的。

比如你要看一個億的房子，驗資至少5000萬，你的銀行卡余額、基金、股票等等，錢不夠是看不了的。驗資是現在豪宅圈不成文的規定。驗資也不是我們中介要驗，是房東驗，房東要求我們去履行。但是一開始有的客戶比較抗拒，憑什么要驗資？但是大概從2020年開始，驗資就比較流行了。為什么要驗資呢？因為這房子不能隨便看，比如5個億的房子你買不起，你看什么看？我跟你講，那種無聊的人很多，沒見過世面的人也很多，他就是想看一下這個房子，但是你作為中介你不知道，是不是在浪費自己的時間，房東也是非常有錢的，房東還要給你開門，累死了。驗資就是為了節省大家的時間。

豪宅的成交周期都很長，差不多得一到兩年，談判周期也得兩三個月，主要是還價，我現在心態已經磨平了，有錢人不是土豪，也講究性價比。有時候你談著談著就談崩了，有可能談著談著房子就被別人賣掉了，談著談著客戶走掉了，都有可能。

我賣掉過上億的豪宅，成交周期是2到3年。成交周期長有各種因素，畢竟是大宗交易，每個客戶對拿出這么多資金都是非常謹慎的。

談單的時候有一些技巧，比如不能給客戶放底價，頭寸要在自己手里，要給對方一個砍價的過程。你要讓對方知道你是在為他創造價值，而不是一個簡單的傳話者。

我服務過很多500強的企業家，也有很多一線明星網紅。現在80后到90后是購買豪宅的主力軍。他們跟上一代人不一樣，上一代人比較低調收斂一些，尤其是隱形富豪。老一代富豪覺得自己辛辛苦苦干了一輩子才攢下的錢，出手是比較謹慎的，各方面都比較猶豫。但是年輕人現在開始慢慢掌權了，他們有選擇產品的主動權，會挑好的產品去買，不會去買不尷不尬的產品。

這也是他們買房跟普通人不太一樣的地方。普通人買房可能會貪便宜，但是富人買東西是愿意為好東西溢價的，他愿意花很高的價格去買。

豪宅

這些買豪宅的年輕人，少部分是創業的年輕人，這些創業新貴來錢速度太快了，幾年就可以買個幾億的房子，像某知名大網紅就花上億在上海市中心買了一棟豪宅，還是樓王。

大多數年輕人買豪宅的資金還是來自于家里人，他們是富二代，而且是超級富二代。現在的富二代有一些特點，第一個他肯定有豪車，第二基本有留學背景，受過高等教育的，素質都比較高，第三奢侈品也是經常會有的，所以他也沒辦法低調。

這代人現在基本都結婚了，也有阿姨，他們看的房子基本都是大戶型，五房400平米，還要看地段，小區的品質，以及變現能力。

豪宅的配置都比較全，但是人很多時候都圖一個新鮮感，當你沒有得到的時候你會覺得它很美好，但是你擁有半年、一年以后你就會覺得也就那個味，不就一間房嘛，不就地段好一點嘛，也不會給你帶來更多的快樂。

有人說住在大房子里會不會孤單，那肯定是會孤單的，你想想，如果四五口人住在一個超大房子里，其實正常的話只會去客廳、臥室，其他地方都不太會去的，所以房子太大了有時候是有點恐怖的。

其實人這一輩子住大房子的時間是很短暫的，也就十幾年的時間。你小孩剛出生的時候，你可能沒那么多錢買大房子，孩子到十歲十二歲了，你開始有錢了，擁有了這個房子。但是很快孩子就長大了，孩子肯定是不愿意跟父母住在一起的，你也老了，也不想住郊區大房子了，想住個交通便利的地方，萬一以后生病了什么的。我覺得他們的幸福指數也不高。

躍遷與跌落，一念之間

從業十二年，我接觸了上海最頂級的一群人，看過了很多風景，見過更高的山，我的變化也是脫胎換骨的。

現在我的思維、習慣、生活方式跟我身邊那些買房的富二代相差不大。只是我現在財富積累還沒到那個段位。

你說富人的思維方式是什么？富人對自己挺舍得的，好勝心也很強，對自己的未來規劃很清晰，比較膽大，也足夠的自律，而且所有的富人都有個共性：堅定，自信。

很多人都是因為看見才相信，但大多數很牛的人都是因為相信才看見，所以結構導向不同，導致你的思維不同；足夠的自律體現在他們對工作的態度，能夠持久的輸出，如果你的工作能持久輸出，你得到的可能是有機會抓住一個風口；有錢人也很好強，比如你吵架要吵過別人，打架要打過別人，工作賺錢的能力要超過別人，穿的要比人好，吃的要比人好，很多小細節就能看出這個人的個性，在買房的時候，很多客戶都有他的固有思維，你也很難改變他的想法，我們只能稍微去引導客戶。

富人喜歡向上社交，真正的交心的朋友是很少的，倒不是冷漠，就是懂你的人太少了，畢竟有錢人還是少數，就像他們特別有錢，買塊幾百萬的表跟買瓶水一樣，你敢在窮人面前說“我今天買了塊表”嗎？

包括我現在跟老家的圈子都自動脫離了。很多人是不求上進的，每天只知道吃喝玩樂，腦子也從來不會思考，總想買彩票中個500萬。你說也有小富即安的，其實你不往前走就是在退步，因為時代在進步，你的年紀在增加，收入卻沒有增加，你的欲望沒有增加，你的行動沒有改變。

我現在會去旅行，看世界，去米其林餐廳打卡，住五星級酒店，坐頭等艙，一方面我要享受，要體驗這些事到底是什么感覺，花錢長見識，第二我要了解富人的消費心理。他們是很愿意為自己喜歡的東西買單的。當然他們也會算，會比較，也是講究性價比的，沒必要的東西他是不會花那個錢的，為什么說“窮大方”呢，富人反而摳，是花錢有道。特別有錢的人，他的每一分錢都是花在刀刃上的。

黃昭棋

跟富人接觸這么多，大部分富人還是比較平易近人的，但是也有一些素質相對來說不高的人。我覺得大家都是人，雖然你的財富比我多，但是最基本的尊重還是要有。不尊重別人的客戶不服務也罷，有時候他可能會利用你，最后卻找其他人成交。所以我也會知道怎么去選擇適合自己的客戶，物以類聚，人以群分，跟同頻的人打交道會事半功倍。

國外有傳承很久的富人，他們有自己的理念，有職業經理人管理公司，有基金會信托機構等，但是中國近幾十年發展速度很快，造就了大批量的富豪沉淀不足。他們的生活大多是走在刀刃上的，做的很多是高風險高回報的事情，負債也很高，比如XX的那個老板，原來就是某個上海頂級豪宅的業主，身價700億，最后直接坐牢。前面是天堂，后面就是地獄，也就是一念之間的事。

雖然這樣的生活都經不起推敲，但我還是會羨慕富人的生活，畢竟我沒有享受過。上海的保姆房條件都很差，空間都不好，那個階層的落差還是很明顯的。別人家住的房子有一兩千平，家里豪車十幾輛，可能人民幣對他來講就是個數字。

這些都會督促我更加努力地去改變自己的命運。我要讓家人過得更好，有自己的豪宅，有自己喜歡的車，有自己穩定的事業，然后早點退休去環游世界。

我看過那么多豪宅，但最喜歡的還是湯臣一品597平米的江景房，從那兒你能看到百年外灘。雖然百年外灘現在跟我沒關系，但我覺得未來肯定會跟我有關系，跟我有關系的東西我一定要去爭取它。我覺得人這輩子一定要敢想，你連想都不敢想，你肯定是做不到的，你只有敢想，去努力爭取，才有機會去獲得。

本文來自微信公眾號“后浪研究所”，作者：張晶、薇薇子，36氪經授權發布。

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