BIT:韓國房價大崩潰，為何泡沫？為何破裂？

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去五年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。然而，最近，韓國房價崩了。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。這究竟是怎么回事？韓國樓市的泡沫是如何形成的？又是什么因素導致了它的破裂？

韓國議員：韓國的加密法律框架不足:韓國議員金秉郁（ Kim）表示，他認為加密貨幣行業是獨特的，與傳統金融不同，因此需要一個單獨的監管框架。他同意對加密貨幣征稅，但是他認為建立立法和監管框架應該是優先事項。他說，政府認為加密貨幣應課稅而不為交易者提供任何法律保護是“有問題的”。 Kim說：“獲得任何形式的財務利潤都是給定的，但我們首先需要建立一個專門適用于加密和虛擬資產的法律和行政框架。”（CoinDesk）[2021/5/1 21:15:40]

泡沫的形成

韓國樓市的泡沫主要有以下幾個原因：

韓國交易所UPbit上BTC價格一度達7.1萬美元:韓國交易所UPbit上的BTC價格一度達79422000韓元（約7.1萬美元），創下歷史新高。“泡菜溢價”達23%。[2021/4/7 19:54:00]

低利率政策。2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投資需求，推動了房價上漲。

供應不足。韓國的土地資源有限，尤其是首爾等大城市，土地稀缺性高。同時，政府對土地開發和住宅建設有嚴格的管制和限制，導致供應不足。供需失衡使得房價持續走高。

韓國交易所Bithumb將上線CELR、ASM和IBP:4月5日消息，韓國加密交易所Bithumb宣布今天將在比特幣交易市場上線Celer Network（CELR）、Assemble Protocol（ASM）和Innovation Blockchain Payment（IBP），并將開啟ASM和IBP空投活動。CELR、ASM和IBP充值已開放。[2021/4/5 19:47:13]

傳貰制度。傳貰是一種介于月租和所有權之間的租房方式，在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。傳貰制度使得租戶可以用較低的成本住進高檔住宅，而房東可以用收到的押金進行投資或購買新的房產，并以傳貰方式繼續出租。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房價格大幅上漲。

英超聯賽廣告牌顯示韓國區塊鏈公司Glosfer的廣告:在11日0時（韓國時間）在約翰·史密斯體育場舉行的英超第30輪哈德斯菲爾德vs斯旺西的比賽中播放了韓國區塊鏈公司Glosfer正在開發的加密貨幣‘HYCON’廣告，這也是韓國區塊鏈公司首次贊助英超聯賽。[2018/3/12]

稅收政策與購房限制措施。為了遏制房價上漲和炒作行為，韓國政府采取了一系列稅收政策和購房限制措施，如提高資本利得稅、征收綜合不動產稅、限制貸款額度、限制購買次數等。然而，這些措施并沒有起到預期的效果，反而加劇了市場扭曲，使得房價更加高企。一方面，這些措施抑制了住房的流動性和供應，導致房源緊張；另一方面，這些措施增加了購房者的預期成本，促使他們加快購買，以免錯過機會或面臨更高的稅負。

泡沫的破裂

韓國樓市的泡沫破裂主要有以下幾個因素：

利率上升。2021年8月起，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施，目前累計加息275個基點，將基準政策利率推高至3.25%，為2012年以來的最高水平。利率上升增加了購房者和租戶的負擔，抑制了住房需求和投資需求，引發了房價下跌。

供應增加。2022年尹錫悅上臺后，宣布韓國政府將在2023至2027年問提供270萬套住房，首爾在內的首都圈地區將供應158萬套。供應增加使得市場供需平衡有所改善，降低了房價的上漲壓力。

傳貰危機。傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。傳貰危機引發了市場恐慌和信用風險，加速了房價下跌。

出口低迷和通脹上升。韓國經濟高度依賴出口，而近期全球經濟復蘇放緩、貿易摩擦加劇、新冠疫情反復等因素影響了韓國出口表現。同時，韓國通脹率也持續走高，2021年10月達到3.2%，創下11年新高。出口低迷和通脹上升削弱了韓國經濟增長和民眾購買力，影響了樓市需求。

韓國樓市的崩潰對韓國經濟和金融穩定造成了嚴重沖擊，也給政府和央行帶來了巨大挑戰。如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何保護民眾利益等問題都需要韓國政府和央行認真思考和應對。韓國樓市的噩夢是否結束了？還要看韓國能否有效地應對這些挑戰，恢復市場信心，實現經濟和社會的穩定發展。

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