元宇宙:元宇宙合規報告（七）虛擬房地產

在社會一般觀念中，扎根一座城市最有力的方法是買一套房，而現在進入原宇宙最直接的辦法，就是在元宇宙中買一塊地。我們正在以自己能理解的方式去建造元宇宙，并在其中生活。

根據區塊鏈數據研究公司DappRadar最近提供的報告，在2021年11月22日至11月28日期間，虛擬房地產交易在Sandbox、Decentraland、CryptoVoxels和SomniumSpace四個建立在以太坊區塊鏈上的頭部元宇宙平臺上異常活躍。一周之內共發生了約6,000多次虛擬房地產交易，總計價值達到1.058億美元。其中，Sandbox以8656萬美元的價格占據了虛擬房地產市場的最大份額，Decentraland占1553萬美元，CryptoVoxels和SomniumSpace則分別以268萬美元和110萬美元位列其后。

從上述虛擬房地產交易額數據中，我們可以得到兩個基本信息：元宇宙也分三六九等，不僅競爭激烈，而且二八效應明顯。也許元宇宙土地買賣將是NFT領域的下一個熱門。那么，在我國是否可以合法地銷售和買賣元宇宙虛擬房地產？今天颯姐團隊就和大家聊一聊這個問題

日本戶田市正在使用元宇宙工具來打擊曠課:金色財經報道，日本東京北部埼玉縣的戶田市正在使用基于元宇宙的工具來應對日本面臨的曠工問題。該市將孩子們納入虛擬空間，在那里他們可以探索虛擬校園并在線上課，同時準備最終重新加入常規課程。[2022/10/29 11:56:25]

元宇宙虛擬房地產是什么

筆者一直堅信，入坑新事物之前先做學習和了解是一個好習慣，換言之，無論面對多大的誘惑，在把真金白銀砸下去前，我們一定要了解即將買到的東西是什么。

根據虛擬房地產交易最活躍的平臺之一Decentraland的官方定義，虛擬房地產指的是一種根據智能合約，在以太坊區塊鏈上創建并維持的不可替代的虛擬資產。每塊虛擬房地產地塊都以唯一的x、y坐標表示，每塊虛擬房地產的令牌上都包含地塊坐標、所有者信息、內容描述文件、地塊編號以及其他購買者和土地提供者協商一致的內容。

從技術角度和實際應用的角度來看，Decentraland售賣的虛擬房地產本身就是一個NFT，但在定義和描述中我們可以發現，Decentraland卻刻意回避了明確將其定義為NFT，那么虛擬房地產到底是什么？

印度國會議員：區塊鏈，元宇宙對印度的增長很重要:金色財經報道，印度國會議員兼金融常設委員會主席Jayant Sinha周一對《經濟時報》表示，隨著在虛擬世界上花費的時間增加，NFT將變得越來越重要。Sinha發表評論之際，印度政府尚未制定加密貨幣政策。政府繼續與行業利益相關者協商，同時推遲推出加密貨幣法案。Sinha表示，政府需要通過法規保護加密貨幣投資者的利益，確保市場參與者的公平競爭環境并防止非法使用。Sinha稱，加密貨幣和區塊鏈有可能提高匯款的速度和效率。區塊鏈和分布式賬本技術(DLT)將幫助印度發展并保持其在游戲、動畫和元宇宙技術領域的領先地位。隨著人們在元宇宙中花費更多時間，NFT和加密資產的用例將隨著時間的推移而增加。（forkast）[2022/4/19 14:32:52]

筆者認為，吸引消費購買的絕不只是一個看起來樸實無華的平面地塊圖NFT，其本質上元宇宙公司宣傳的和消費者實際想要購買的，是元宇宙本體的一部分或某種永久、任意DIY這部分元宇宙的權利。虛擬房地產是此概念的外在表達形式，而NFT則是現有的最好的實現方式。

元宇宙相關加密資產總市值為381億美元:12月13日消息，據最新數據顯示，元宇宙相關加密資產總市值為 381 億美元，24小時跌幅為2.06%，24小時交易額約45億美元。

當前市值排名前五的NFT通證分別是：Decentraland（62.3億美元）、Axie Infinity（61.1億美元）、The Sandbox（47.4億美元）、THETA（42.6億美元）和Enjin Coin（21.5億美元）。[2021/12/13 7:35:56]

元宇宙本身是否可以拆分為不同大小的部分進行售賣？這是一個值得討論的問題，筆者并不贊同將元宇宙虛擬房地產視為元宇宙本身的一部分。

一者，如果是作為下一代互聯網形式存在的元宇宙，其不應當也不可能被拆分為不同部分，任何人、任何組織和國家都不可能對元宇宙主張所有權，甚至不可能對元宇宙的某一部分主張所有權；

二者，元宇宙空間與現實空間不同，理論上元宇宙可以是無限巨大的，其土地或空間不具備現實世界土地資源的稀缺性，如果將虛擬地產視作元宇宙本身的一部分，其價值是難以衡量且不穩定的。因此，筆者認為，如果將虛擬房地產NFT看作一種可以任意DIY元宇宙的權利，似乎更加符合當下的實際。

風投機構Chiron為Terra的DeFi及元宇宙項目推出5000萬美元生態基金:12月9日消息，總部位于香港的風險投資公司Chiron宣布已籌集5000萬美元資金，專門用于支持Terra區塊鏈上的DeFi，以及與元宇宙相關的NFT項目。ChironPartners首席運營官Jake Cormack表示，我們希望與在Terra上建設的新興項目背后的遠見卓識者密切合作，不僅為他們提供資金支持，還提供我們戰略性、廣泛的資源和專業知識。（Coindesk）[2021/12/9 13:00:15]

避免炒作和金融化是合法交易的底線

當前，在我國并沒有明確的法律或行政法規禁止元宇宙虛擬房地產的正常交易。在一般情況下，針對私權利而言可以遵循“法無禁止即允許”的原則，在不違反其他現行有效的法規和公序良俗的前提下，正常交易元宇宙虛擬房地產。

但這樣的推定并不是萬無一失的，在現行的穿透式監管下，颯姐團隊認為，針對元宇宙虛擬房地產的交易或類似概念產品的推出需要慎之又慎，元宇宙企業在正常經營中，尤其需要避免觸碰監管紅線。在滿足一定條件的情況下，可以慎重推出元宇宙虛擬房地產或類似的產品。

Facebook推出新基金擬斥資 5000 萬美元來幫助實現元宇宙:金色財經報道，Facebook 已經宣布推出一個支持元宇宙的“XR 項目及研究基金”（XR Programs and Research Fund），據悉這是一項為期兩年的計劃，用于資助Facebook自己的項目和外部研究，因為該公司正在探索線上社交互動的未來。 根據公告，這是 Facebook 試圖共同創建未來線上元宇宙的“起點”。該基金的初始合作伙伴包括美洲國家組織（Organization of American States）、Women in Immersive Tech以及非洲組織 Electric South、Africa No Filter 和 Imisi3D。 此外，Facebook 公司還將就相關工作咨詢首爾國立大學、香港大學和新加坡國立大學的研究人員。另據 Facebook 透露，元宇宙很難在一夜之間建成，其中許多產品可能要在未來 10-15 年內才能完全實現。[2021/9/28 17:10:58]

防炒作和金融化是監管的紅線，也是幣圈一個老生常談的問題。元宇宙虛擬房地產無論是作為元宇宙本身來售賣還是作為某種財產性權利，一旦開始炒作或淪為某種金融產品和融資工具，就存在著危害社會秩序、經濟安全的可能。

作為一個安土重遷的民族，對土地的迷戀和執著是流淌在我們文化血液中的DNA，任何事物只要被冠以“土地”“房產”或“不動產”之名，輕易就能吸引我們的眼球，甚至令我們為之“上頭”。

作為普通商品的元宇宙虛擬房地產并不可怕，其本質上僅是一種稍有不同的NFT產品，但炒作和金融化正是憑借著“房地產”這一讓人上頭的概念，才擁有了廣闊的炒作空間。目前，海外元宇宙虛擬房地產市場正在炒作下呈現出不理智的一面：據媒體報道，TheSanbox上的一塊土地初始價格為99.9美元，經過三次轉手后，價格達到了6.8萬美元，漲幅超過680倍。

2021年11月25日，Decentraland地圖上的一塊“時尚街”虛擬地產以243萬美元的價格售出，這塊土地換算后相當于565.7平方米。根據海外區塊鏈數據統計網站的計算，Decentraland每平方英尺房價大約為400美元，而舊金山實體房屋的單價則為1200美元/英尺。

逼近實體房價的虛擬地產引發無數跟風入場的盲目投資者，但我們不忘了，虛擬房地產并不具有現實房產的穩定保值功能。歷史教訓告訴我們，韭菜總是多過割韭菜的人，泡沫一旦破裂，只會留下一地雞毛。也正是因此，防范元宇宙虛擬房地產的不當炒作和金融化是合法合規的第一要義。

元宇宙虛擬房地產存在的法律風險

不當的炒作元宇宙虛擬房地產或將其金融化并以此融資，視情節而定，有可能構成行政違法，嚴重的可能還會產生刑法風險。

由于NFT亦屬于代幣的一種，利用具有強金融屬性的元宇宙虛擬房地產NFT進行融資的行為，有可能在穿透式監管下被認定為嚴重擾亂了經濟金融秩序的非法金融活動，進而構成2017年央行等發布的《防范代幣發行融資風險的公告》中所禁止的ICO行為。

另外，在刑事方面，炒作元宇宙虛擬房地產，利用其融資的行為還有構成集資詐騙罪和非法吸收公眾存款罪的風險。根據我國《刑法》第一百九十二條之規定，集資詐騙罪指的是以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的行為。即行為人以非法占有為目的，通過虛構事實或隱瞞真相等詐騙方法，違法向公眾募集資金。

認定集資詐騙罪，最重要的有兩個關鍵點，即客觀上行為人是否采用了虛構事實、隱瞞真相的方法，主觀上是否有非法占有他人財產的目的。因此，如果利用虛擬房地產集資后未將資金實際投入其中或實際投入比例與所集資金明顯不成比例，就有構成集資詐騙罪的可能。

至于非法吸收公眾存款罪，根據《刑法》第一百七十六條之規定，該罪指的是非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。具體而言，要構成非法吸收公眾存款罪，需要滿足《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條中的四個條件：未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金；通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

在炒作和利用元宇宙虛擬房地產進行集資、融資使其金融化的過程中，是否具備還本付息或者給付回報等利誘性條件有可能在司法實踐中是比較有爭議的，但即使如此，我們也需謹慎對待元宇宙虛擬房地產的炒作和金融化。歸根結底，現實中的房子是用來住的，虛擬世界的房子也不應該用來炒。

寫在最后

當前正處于Web3.0發展的關鍵時期，大量的資金尋求新概念、新商業、新產品的投資出口。元宇宙作為包含了區塊鏈、人工智能、AR/VR等迷人新技術的風口，資本的快速進入一路推高了虛擬房地產的價格。

但我們要意識到，虛擬房地產尚處于早期階段，用戶體驗較為一般，且價值波動較大，監管也并不明確。因此，元宇宙公司在推出虛擬房地產或類似概念產品時，應當更加注重合規問題，以免引發法律風險。

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